不可查封被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)的限定要件
- 發(fā)布時(shí)間 2016.12.15
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案情
因宋某未履行判決確定的義務(wù)，劉某向法院申請(qǐng)執(zhí)行。在執(zhí)行中，法院經(jīng)多次查詢一直未查到被執(zhí)行人宋某的下落，在執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)宋某名下有一套住房位于北京市石景山區(qū)某院3號(hào)樓3單元201室，法院依法查封了該房屋。案外人徐某針對(duì)法院對(duì)位于北京市石景山區(qū)某院3號(hào)樓3單元201室的查封行為提出異議，其聲稱(chēng)該套住房系其本人所購(gòu)公有住房，已于2001年調(diào)整至其名下，雖未辦理201室的房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但其已于2005年實(shí)際入住201室并交納了全部購(gòu)房款，故作為201室房屋的所有人請(qǐng)求法院中止對(duì)201室房產(chǎn)的執(zhí)行。
經(jīng)法院查明，宋某系某建筑總公司工廠局職工，其于上世紀(jì)九十年代依相關(guān)政策購(gòu)買(mǎi)了北京市石景山區(qū)某院3號(hào)樓3單元201室房產(chǎn)，并取得了產(chǎn)權(quán)證書(shū)，2001年某建筑總公司回購(gòu)宋某該房屋，并將該房屋賣(mài)給了本案的異議人徐某，但未辦理過(guò)戶登記，徐某于
解析
此案法律關(guān)系比較復(fù)雜，主要涉及申請(qǐng)人、被執(zhí)行人、被執(zhí)行人所在公司及第三人徐某的權(quán)益，本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是法院不能查封被執(zhí)行人房產(chǎn)的要件，分歧主要在于對(duì)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查封規(guī)定》）第十七條的不同解讀。該條規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”支持不能查封的理由是：在本案中，第三人徐某沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，并支付了全部?jī)r(jià)款，而且已經(jīng)實(shí)際入住，故符合本條法院不得查封的規(guī)定，應(yīng)支持案外人的異議。
筆者支持法院的做法，主要理由如下：
其一，依據(jù)《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，只有在同時(shí)滿足三個(gè)前提條件的情況下法院才不能查封、扣押、凍結(jié)尚未過(guò)戶的財(cái)產(chǎn)，此三個(gè)條件分別是：第三人必須全部支付價(jià)款；第三人已實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)；第三人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。而在本案中案外人徐某支付房款的行為發(fā)生在石景山區(qū)人民法院查封之后，雖然其實(shí)際入住行為發(fā)生在查封前，亦無(wú)過(guò)錯(cuò)，但仍然不符合《查封規(guī)定》第十七條不得查封的規(guī)定。
其二，《查封規(guī)定》第十七條不得查封的規(guī)定適用的范圍比較窄，主要限于被執(zhí)行人具有出賣(mài)財(cái)產(chǎn)的行為，在本案中，某建筑總公司將某院3號(hào)樓3單元201室進(jìn)行回購(gòu)，后又將該房產(chǎn)賣(mài)給案外人徐某，故宋某與某建筑總公司之間具有購(gòu)房關(guān)系，某建筑總公司與徐某之間有購(gòu)房關(guān)系，宋某與徐某確無(wú)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，因此此案不應(yīng)適用此司法解釋的規(guī)定。
其三，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十四條、第十六條、第十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)證明與根據(jù)，在本案中不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿均顯示宋某是該房屋的所有權(quán)人，而法院執(zhí)行中只做形式審查，案外人提出的其所在單位某建筑總公司出具的證明文件在法院執(zhí)行中不具有對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力，因此對(duì)被執(zhí)行人宋某名下的房屋法院是可以查封的。
綜上，法院的查封行為并無(wú)不當(dāng)，法院在執(zhí)行中可以查封被執(zhí)行人名下已出賣(mài)于第三人的房產(chǎn)，除非案外人可證明自身無(wú)過(guò)錯(cuò)，在查封之前已實(shí)際入住該房產(chǎn)并全部支付價(jià)款，三者不可或缺。
