險企不動產(chǎn)投資轉向：一線轉二三線 意在性價比？
- 發(fā)布時間 2017.07.11
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盡管部分地區(qū)地產(chǎn)市場有所降溫，但資產(chǎn)荒背景下，不動產(chǎn)項目仍為險資投資的熱門標的。不過，險資投資的口味似乎正在發(fā)生變化。從近期險資的動作來看，其對一線城市不動產(chǎn)的熱情似乎正在減弱，并將目光移至二三線城市地產(chǎn)。
追求性價比或為險資投資二三線城市不動產(chǎn)的重要原因之一。一方面，與此前險企在一線城市溢價拿地相比，近期險企在二三線城市拿地的價格經(jīng)常為底價或者競拍起始價。另一方面，從不動產(chǎn)價格走勢來看，二三線城市投資價值仍在。恒大人壽方面在公告中透露，其購置武漢恒大中心寫字樓，意在作為投資性不動產(chǎn)。
此外，險企收購二三線不動產(chǎn)項目的具體用途存有更多想象空間，以泰康保險為例，該公司此前曾在武漢以約2.6億元的底價競得漢陽區(qū)四新9萬平方米的地塊建設醫(yī)院。國華人壽旗下平華置業(yè)競得的武漢P(2016)158號地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂。
對此，園區(qū)中國執(zhí)行董事宋振慶指出，不動產(chǎn)并非為一個單一的概念，而是一個產(chǎn)生價值的空間。其指出，在不動產(chǎn)空間創(chuàng)造增量價值才是可以為繼的經(jīng)營模式。保險與不動產(chǎn)行業(yè)的結合未來仍存有更多可能性。
險資投資不動產(chǎn)風格轉向，二三線城市受追捧
保險資金近兩年投資不動產(chǎn)的口味似乎變了。此前，一線不動產(chǎn)項目成為險資競相角逐的熱門標的。以中國平安(601318,股吧)舉例來看，去年該保險集團旗下的平安不動產(chǎn)先后購買廣州市白云山(600332,股吧)區(qū)的“地王”項目越秀星匯云城49%股權以及津西青(掛)2016-02號地塊。此外，前海人壽去年也先后收購深圳、上海等地區(qū)的地產(chǎn)項目。
而從今年的情況來看，險資投資一線城市不動產(chǎn)項目的熱情似乎正在降溫，二三線城市地產(chǎn)正在成為新寵。據(jù)媒體報道，今年以來泰康人壽、恒大人壽以及國華人壽先后在武漢拿地。具體來看，泰康人壽今年3月斥資15億元拿下武漢掛牌的二期濱江商務區(qū)地塊。恒大人壽則在今年2月斥資1.22億元認購位于武漢市江漢區(qū)CBD中心商務區(qū)的寫字樓，并斥資3.47億元認購位于武漢市漢陽區(qū)濱江城市發(fā)展帶的寫字樓。此外，今年1月國華人壽旗下的子公司平化置業(yè)以32.6億元的價格競得武漢P(2016)158號地塊。
險資對武漢地區(qū)不動產(chǎn)的青睞仍在持續(xù)。據(jù)了解，武漢市日前出讓9宗地塊，總凈用地面積26萬平方米，總出讓金額達26.46億元。百余家房企參與競拍，一度導致網(wǎng)絡系統(tǒng)崩潰。據(jù)媒體報道，在百余家房企的名單中，恒大、平安身影現(xiàn)身其中。
武漢以外，濟南、成都等地區(qū)的不動產(chǎn)項目同樣為險資搶籌的對象。今年3月平安以43.8億元的價格競得濟南CBD集中掛牌的12宗地塊中的11塊。此外，中國平安此前還對成都等二三線城市的不動產(chǎn)項目有所布局。
恒大坦言投資意圖，險企意在二三線城市不動產(chǎn)性價比?
追求性價比或為險資投資二三線城市不動產(chǎn)的一個重要原因。
一方面，險企在二三線城市拿地的價格或相對平價。據(jù)了解，此前保險公司在一線城市溢價拿地舉措頻繁，舉例來看，前海人壽此前斥資7.5億元，溢價78.57%競得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號地塊;平安保險則斥資76億元，溢價98.5%購買津西青(掛)2016-02號地塊。
與此前險企在一線城市溢價拿地相比，近期險企在二三線城市拿地價格經(jīng)常為底價或者競拍起始價。具體來看，國華人壽旗下平華置業(yè)以底價32.6億元競得武漢P(2016)158號地塊;平安方面亦以43.8億元的起始價競得濟南CBD集中掛牌的11宗地塊。
對此，有地產(chǎn)業(yè)人士坦言，目前來看一線城市雖價格增速放緩，但仍存有增值預期，因而險企在一線城市溢價拿地其實風險不大。至于二三線城市而言，溢價拿地就相對不太理智。
另一方面，從不動產(chǎn)價格走勢來看，二三線城市投資價值仍在。數(shù)據(jù)顯示，盡管部分地區(qū)地價環(huán)比增速放緩，但二三線部分城市卻現(xiàn)上揚趨勢。據(jù)國土資源部報告顯示，2017年第一季度，主要監(jiān)測城市中，二線城市除工業(yè)地價環(huán)比增速微降，其他各用途環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢;三線城市環(huán)比增速除商服外均有所放緩，同比增速僅工業(yè)地價回落。就住宅地價而言，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價仍處于高位運行，而大部分二三線城市的地價處于溫和上行態(tài)勢。
恒大人壽方面在公告中透露，其購置武漢恒大中心寫字樓，意在作為投資性不動產(chǎn)。
險企+地產(chǎn)的更多可能，有望承載產(chǎn)業(yè)經(jīng)營
不過，從部分險企收購二三線不動產(chǎn)項目的用途來看，其目的似乎并非僅為借不動產(chǎn)交易獲利。
以泰康保險為例，據(jù)了解，該公司3月拍下武漢土地市場推出5宗地塊意在用于其財險總部建設之用。而此前，泰康也曾在武漢以約2.6億元的底價競得漢陽區(qū)四新9萬平方米的地塊建設一所高端三甲醫(yī)院。再以國華人壽為例，國華人壽旗下平華置業(yè)競得的武漢P(2016)158號地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂，其中，居住建面約9.98萬平方米，商業(yè)建面26.36萬平方米，文化設施及配套建筑規(guī)模為3.9萬平方米。地塊內還要求建設標志性商務辦公塔樓，且建筑高度不低于300米。
一方面來看，險企通過地產(chǎn)交易獲利難免給人以本末倒置之嫌。據(jù)去年年中發(fā)布的《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的規(guī)定顯示，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅。
另一方面來看，保險借助地產(chǎn)推動健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式正在被鼓勵。今年5月，保監(jiān)會發(fā)布關于保險業(yè)支持實體經(jīng)濟發(fā)展的指導意見，鼓勵保險業(yè)發(fā)揮保險產(chǎn)品和資金優(yōu)勢，推動健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。支持保險資金參與醫(yī)療、養(yǎng)老和健康產(chǎn)業(yè)投資，支持保險資金以投資新建、參股、并購等方式興辦養(yǎng)老社區(qū)，增加社會養(yǎng)老資源供給，促進保險業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。
對此，園區(qū)中國執(zhí)行董事宋振慶指出，不動產(chǎn)并非為一個單一的概念，而是一個產(chǎn)生價值的空間。其指出，在不動產(chǎn)空間創(chuàng)造增量價值才是可以為繼的經(jīng)營模式。不過，針對目前備受關注的養(yǎng)老地產(chǎn)，宋振慶坦言，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處初步階段，尚未找到一個能夠支撐起整個循環(huán)的盈利模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍在等待行業(yè)的爆發(fā)。
此外，在宋振慶看來，保險與不動產(chǎn)行業(yè)的結合仍存有更多可能。舉例來看，目前很多大型保險公司已經(jīng)走上集團化路線，不再局限在保險行業(yè)本身。這個時候如果投資一些辦公樓，不但可以使辦公樓所承載的價值充分活躍起來，還可以將自身保險產(chǎn)品與其對接，打通產(chǎn)業(yè)鏈，形成一個綜合的收益模式。
