險資進(jìn)軍不動產(chǎn)須防風(fēng)險蔓延
- 發(fā)布時間 2016.12.12
- 來源 中國保險報
近年來，許多保險公司紛紛在京滬廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的金融中心區(qū)或黃金商業(yè)地段，購置優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)。在險企投資組合中，房地產(chǎn)作為國內(nèi)“只漲不跌”的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，一直備受保險資金的青睞，房地產(chǎn)的回報周期與保險資金長久期的特征也不謀而合。隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及分化壓力開始顯現(xiàn)，目前已經(jīng)有多個不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃被業(yè)內(nèi)專家提示風(fēng)險。
險資青睞不動產(chǎn) 年投資過千億
分析人士表示，資本與不動產(chǎn)的深度結(jié)合已成保險業(yè)發(fā)展的一大趨勢，跨界帶來的資源整合將豐富雙方業(yè)態(tài)和盈利模式。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營穩(wěn)定性和較高的預(yù)期回報，注重長期性和安全性的保險資金必然表現(xiàn)出對不動產(chǎn)的鐘愛。
據(jù)統(tǒng)計，截至11月初，2016年年內(nèi)已有超10家保險公司參與不動產(chǎn)投資，總金額已超千億，約1123億元人民幣。其中，投資國內(nèi)不動產(chǎn)近306億元，投資國外不動產(chǎn)約817億人民幣。同時，不同保險公司投資不動產(chǎn)的方向有所區(qū)別，商業(yè)用地、醫(yī)療養(yǎng)老占前兩位。中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，21家保險資產(chǎn)管理機構(gòu)共注冊各類資產(chǎn)管理產(chǎn)品104個，合計注冊規(guī)模2145.51億元。其中，不動產(chǎn)債權(quán)與基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)占比達(dá)到了74%。
目前，越來越多的房企在增發(fā)時選擇主動引入險資作為投資者。據(jù)了解，截至2016年6月，共有9家險資參與了8家房企的定增，持股比例在0.18%~9.15%間不等。除了世茂和天業(yè)外，有險資參與增發(fā)的其余6家均為央企和國企。
一位保險資管人士坦言，資金量級和預(yù)期投資回報率是險資的兩個主要投資標(biāo)準(zhǔn)，而不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃由于項目相對好找，回報也相對較高，所以成為險資青睞的對象。今年多項不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃的信息披露公告顯示，相比基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃，不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃利率相對較高。
地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期 保監(jiān)會嚴(yán)令自查
在低利率環(huán)境、高波動性及優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的多重壓力下，險資投資不動產(chǎn)被業(yè)界視為一種市場的選擇。不過，隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及分化壓力開始顯現(xiàn)，目前已經(jīng)有多個不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃被業(yè)內(nèi)專家提示風(fēng)險。
國慶長假前后，全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施，政策內(nèi)容集中在限購、限價、增加供應(yīng)等方面。11月中上旬，杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎(chǔ)上進(jìn)一步收緊了樓市政策，并將調(diào)控手段聚焦在了貨幣政策上。當(dāng)月月底，上海、天津、北京也先后跟進(jìn)。
受調(diào)控政策影響，樓市成交量下滑態(tài)勢延續(xù)了一個多月。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，12月首周(11月28日-12月4日)，全國54個城市簽約住宅5.74萬套。雖比此前一周有所升溫，但成交量已連續(xù)5周低于6萬套，比11月前的平均成交水平下降近兩成。
針對不動產(chǎn)投資面臨的一系列風(fēng)險，近日，中國保監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于開展不動產(chǎn)投資及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資自查有關(guān)事項的通知》，要求各類保險機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查。據(jù)了解，《通知》強調(diào)了三大核心內(nèi)容：一是保險機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守不動產(chǎn)投資監(jiān)管政策規(guī)定，規(guī)范開展投資運作；二是保險機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部管理，嚴(yán)格控制投資風(fēng)險；三是保險機構(gòu)應(yīng)當(dāng)開展不動產(chǎn)及基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況自查，并及時報送自查報告。
專家指出，自查令對有那些專門做地產(chǎn)投資的保險企業(yè)影響較大，尤其是大股東是地產(chǎn)背景的。據(jù)了解，目前200多家保險機構(gòu)中，至少34家保險公司有明顯的地產(chǎn)背景股東。投資渠道不多，是保險資金青睞房地產(chǎn)資產(chǎn)投資的一個重要原因。
投資三部曲 避免流動性風(fēng)險
專家提示指出，險資涉足不動產(chǎn)投資需要避免流動性風(fēng)險。房地產(chǎn)項目盡管具有保值增值潛力，但退出機制上受制約，變現(xiàn)能力差，因此，房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)以長期投資、價值投資為原則，避免“炒樓”行為。房地產(chǎn)投資能否升值、投資收益無法準(zhǔn)確預(yù)測，受當(dāng)前房產(chǎn)增量和存量因素的影響。辦公樓宇、商業(yè)地產(chǎn)不同程度空置率，寫字樓租金下滑，保險公司應(yīng)該通過全國性不動產(chǎn)資產(chǎn)配置、多元化不動產(chǎn)投資模式，做到分散風(fēng)險、穩(wěn)定收益。另外，險企投資不動產(chǎn)應(yīng)避免法律風(fēng)險，對房地產(chǎn)投資領(lǐng)域特點、風(fēng)險以及市場狀況進(jìn)行考察研究，結(jié)合自身業(yè)務(wù)發(fā)展和資金實力進(jìn)行綜合權(quán)衡，建立長期完善的房地產(chǎn)投資研究、決策和風(fēng)險管控制度。
保險資管人士指出，目前，大型保險企業(yè)將保險資金投入不動產(chǎn)，面臨的最大問題是專業(yè)團(tuán)隊打造，險資如何設(shè)立自己的投資團(tuán)隊，無論是什么樣的團(tuán)隊都要在直投階段，項目設(shè)立階段需要專業(yè)的人才來操作，包括未來資產(chǎn)處置、整合，內(nèi)部資本和實體結(jié)合，都需要專業(yè)團(tuán)隊來打理。
據(jù)了解，購買成熟物業(yè)、間接參與房地產(chǎn)項目開發(fā)、投資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是保險資金投資房地產(chǎn)“三部曲”。直接購入成熟物業(yè)僅僅是保險資金直接投資不動產(chǎn)的“初級階段”、“萌芽狀態(tài)”，“屯樓”不是投資的最佳選擇。保險資金探索投資房地產(chǎn)的初始階段，由于保險公司普遍沒有專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理團(tuán)隊，缺乏投資經(jīng)驗，以投資現(xiàn)有的成熟物業(yè)為主或以購買房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)或房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等間接方式進(jìn)入，避免過早介入保險公司并不熟悉的土地開發(fā)和工程建設(shè)等項目產(chǎn)生風(fēng)險。如果大型保險公司自建大樓，比買樓的成本要大大降低，保險資金的回報率會更高，而且還可以按照自己的規(guī)劃設(shè)計，建成具有本公司特色的標(biāo)志性建筑，樹立公司的形象。
